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【官方】近期房企财务关注度较高的20个实务问题
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
1、法拍厂房
留言内容：企业通过法拍获得厂房过程中，替出让方企业承担的税费，是否可以计入期间费用税前列支。【点击学习：法拍房主要涉及哪些税收风险？】
回复部门：福建省税务局纳税服务中心
回复内容：您好，根据您的叙述，企业通过拍卖取得房产，替出让方企业承担的税费应留存相关票据和代缴凭证，可以作在企业所得税税前扣除。
文件依据：
一、根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第五十六条 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
……
第五十八条 固定资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;
……
第五十九条 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
……
第六十五条 企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
第六十六条 无形资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;
……
第六十七条 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。”
三、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定：“第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
……
第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。”
2、佛山土地增值税地下车位是按照建筑面积还是套内面积计算呢
内容：因佛山市车位的不动产证书面积与其他城市不一样，佛山的车位产权建筑面积包含公摊，建筑面积是套内面积的2-3倍（广州的车位建筑面积与套内面积一致），想请问，在土增税清算时，车位的面积是按照建筑面积还是套内面积计算呢？
回复单位：国家税务总局佛山市顺德区税务局
回复内容：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）规定，利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。关于人防车位收入、成本、费用处理：针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。
3、环境保护税缴纳人是谁
内容：房地产开发项目，缴纳人为发包人还是承包人？
回复单位：国家税务总局佛山市禅城区税务局
回复内容：根据《中华人民共和国环境保护税法》（中华人民共和国主席令第六十一号）第二条规定，在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当依照本法规定缴纳环境保护税。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。【点击学习：环境保护税5大实务问题解读】
4、个人以不动产投资入股涉税问题
内容：请问境内自然人将名下的工业用地及厂房投资入股设立一家自然人独资有限责任公司，不动产过户时是否需要缴纳契税和土地增值税？谢谢！
回复单位：国家税务总局佛山市税务局
回复内容：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
5、个人出租住房和工业厂房涉税问题
内容：请问境内自然人出租住房和工业厂房如何缴纳增值税及附加税费、房产税和土地使用税、个人所得税等？【点击学习：个人出租住房有何税收优惠？】
回复单位：国家税务总局佛山市税务局
回复内容：
一、增值税：（一）住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% （二）非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计征。
三、房产税（转租不征）：（一）住房：不区分用途，按4%的税率征收房产税；（二）非住房：按不含税租金收入的12%计税。
四、个人所得税-财产租赁所得：（住房税率为10%，非住房税率为20%） 1.每次收入在4000元以下的应纳税额=（每次收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用－800）×税率 2.每次收入在4000元以上的应纳税额=（每次收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用）×(1－20％) ×税率
五、城镇土地使用税：按不同区域和用途分别按实际占用应税土地面积计征，但以下情形免征或不征：（一）对个人出租住房的；（二）个人转租情形的。
六、印花税：签订合同的双方均按合同总金额的千分之一计税（但对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税）
七、备注：1.2021年4月1日起，月租金收入未超过15万元的，免征增值税。2.2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
6、如何准确理解计税成本核算终止日
问题内容：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。关于这个条款，我们的理解是，计税成本核算终止日之前实际发生并取得合法票据的成本，都应该计入计税成本。比如某项目2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年5月30日，那么在2021年5月30日前发生并取得合法票据的成本都应该计入计税成本。也有人认为，计税成本只包含截止2020年12月31日实际发生的成本及已经计提在账上，在所得税汇算之前取得发票的成本，不包含在2021年1-5月实际发生并取得合法票据但没有在2020年计提的成本。以上两种不同理解，对计税成本的核算差异较大，哪种理解是正确的？特向总局咨询，以正确理解该条款，准确计算计税成本。
答复机构：厦门市税务局
答复内容：开发产品完工以后，企业可将当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，作为计税成本核算的终止日。
7、土地增值税清算中的监理费及造价咨询费
问题内容：请问：房地产开发过程中发生的监理费、造价咨询费是否可以列入开发间接费在土地增值税清算中扣除？
答复机构：税务总局湖南省税务局
答复内容：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定：
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、房地产开发企业计税成本确认问题
问题内容：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。这里有个问题向总局咨询：假设某房地产开发项目于2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年4月30日，假设2020年发生开发成本10亿，计提成本5000万（汇算清缴前取得发票），2021年1-4月发生开发成本1.2亿（全部取得发票，此部分未计提在2020年账上），那么核算计税成本的时候是否应包含2021年1-4月发生的这1.2亿？按我们对此条款的理解，计税成本核算终止日前发生的成本都应算进去，因此应包含2021年1-4月发生的成本。但是也有人认为计税成本不应该包含2021年1-4月发生的成本。理解不同，对企业所得税的影响差异比较大，故特向总局咨询，以准确理解此条款，正确计算计税成本。【点击学习：房企会计成本&计税成本差异辨析】
答复机构：福建省税务局
答复内容：您好，房地产企业除以下文件规定的几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。根据您的叙述，2020年完工的项目若在汇算清缴前取得该项目成本发票的，可以在汇算清缴时税前扣除。
文件依据：
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512)规定：“第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第十三条规定：“企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”
9、房地产企业土地增值税清算单位如何确定
问题内容：请问，湖北随州地区的房地产开发企业，在有多个工程规划许可证（其中不可售部分如配电房也单独办理了工程规划许可证）、多个施工许可证、分期开发的前提下，如何确定土地增值税的清算单位？能否在项目分期的前提下，多本施工许可证或规划许可证合并作为一个项目进行清算（也即以项目分期为基础，对同一期内的多本证进行合并作为一个清算单位）？【点击学习：各地关于土地增值税清算单位的认定】
答复机构：湖北省税务局
答复内容：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条规定，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
本通知自2007年2月1日起执行。
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
第三十八条规定，本规程自2009年6月1日起施行。
10、政策性搬迁后闲置的土地是否需要缴纳土地使用税？
问题内容：我公司因被省政府列入关改搬转企业清单，已于2020年6月拆除厂房和机器设备，土地闲置至今。之前我公司享受财税107号文-去产能调结构房土两税减免，减免到期日为2020年9月底。我想问的是：我公司因政策性搬迁闲置未用的土地是否能继续享受房土两税减免？【点击学习：什么是政策性搬迁？9个问题搞清楚】
答复机构：湖北省税务局
答复内容：第一，根据《财政部 税务总局关于去产能和调结构房产税 城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2018〕107号）文件第一条规定，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
第四条规定，本通知自2018年10月1日至2020年12月31日执行。
第二，根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
据此，该闲置的土地在优惠到期后，应当按照上述规定正常缴纳城镇土地使用税。
11、单位拆迁补偿问题
问题内容：我单位系房地产开发公司，在我企业招拍挂摘地后，地面附属物还有小部分企业厂房需要我们自行协调拆除。针对这些企业厂房的拆除赔偿，我们需要取得什么样的发票入账？
答复机构：河南省税务局
答复内容：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第二条的规定，“本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。”； 第八条的规定“税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。”，外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。 第九条的规定“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。第十条的规定”企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。
因此，如果该行为属于增值税应税项目的，需要以发票作为税前扣除凭证；如果不属于应税项目的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证，如果您对该行为判定不清楚，建议您持相关资料咨询主管税务机关。
12、房地产开发商按开发的建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费是否缴纳契税
问题内容：房地产开发商在取得土地使用权后按开发的建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费是在取得土地使用权后发生的费用，是否需要缴纳契税？
根据契税法及契税暂行条例，契税的计税依据为成交价格。成交价格即为土地出让合同金额，如成交价格包含土地平整、拆迁等费用，不可在计算契税时扣除。
城市基础配套费是按照城市规划总要求，按建筑面积计征，用于城市道路桥梁公共交通等建设使用，与土地受让前的成交价格没有必然关系。
以上，留言人认为城市基础设施配套费是企业缴纳用于市政建设，不应再征收契税，请省局给予明确回复指导，感谢！
答复机构：税务总局湖南省税务局
答复内容：根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 》（财税〔2004〕134号）【点击学习：补缴的配套费是否需要交纳契税】
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
13、经济适用房转商品房交的土地出让金，这部分土地出让金还用不用交契税？
答复机构：税务总局陕西省税务局
答复内容：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）
第四条 契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定：“根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”【点击学习：土地出让金返还的6种方式及涉税处理分析】
14、委托代建合同的委托方没有取得发票可否入账
问题内容：一委托代建合同，项目业主即委托方，项目业主与受托方签订代建合同，同时，受托方与施工单位签订的施工合同；
委托方将工程款支付给受托方，受托方再将工程款转付给施工单位；
施工单位提供工程款发票给受托方，受托方不提供工程款发票给委托方，只提供普通收据。
该操作程序是否符合税法规定，委托方能否凭普通收据入账？
答复机构：税务总局云南省税务局
答复内容：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）的规定：“ 二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。”
根据《国务院关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）的规定：“第十九条?销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”【点击学习：房企“委托代建”的税会处理分析】
因此，若您的实际业务与国家税务总局公告2017年第11号的条款不符，则需要按照中华人民共和国国务院令第587号的规定据实开具发票。
15、停产搬迁企业是否还要缴纳土地使用税
问题内容：您好，我单位因被列入湖北省沿江化工企业关改搬转任务清单，享受财税107号文-去产能调结构企业房土两税减免优惠。优惠截止日为2020年9月30日；后于2020年6月份我公司配合当地政府按规定拆除厂房及机器设备。厂房拆除了，按理来说房产税自然不用继续缴纳了。这个没有疑问。但是，土地使用税优惠到期后，是否还要继续缴纳？目前土地自去年厂房拆除后也一直空置闲用至今。此土地是由于我们执行国家政策而停用闲置的，且此土地后续无继续使用规划。
答复机构：湖北省税务局
答复内容：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
第一，根据《财政部 税务总局关于去产能和调结构房产税 城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2018〕107号）文件第一条规定，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
第四条规定，本通知自2018年10月1日至2020年12月31日执行。
第二，根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
据此，该闲置的土地在优惠到期后，应当按照上述规定正常缴纳城镇土地使用税。
16、土地使用权的拍卖佣金缴纳契税
问题内容：房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，不属于权属转移合同确定的成交价格。【点击学习：关于手续费及佣金支出税前扣除的那些事儿】
请问该拍卖佣金是否需要缴纳契税？
答复机构：安徽省税务局
答复内容：一、根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定：“根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。”
17、土地使用权的拍卖佣金缴纳契税
问题内容：房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，不属于权属转移合同确定的成交价格。
请问该拍卖佣金是否需要缴纳契税？
答复机构：河南省税务局
答复内容：一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……
二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，第一条 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。……（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，根据上述文件规定及您的描述，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。关于向第三方拍卖中介公司支付拍卖佣金，文件没有明确列示，您可联系主管税务机关进一步确认。
18、关于土增税清算扣除项目合法有效凭证的界定
问题内容：国税发2006.187号文中第四点第一条：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
该条例中“合法有效凭证”都有哪些？若在竞拍土地时，上交的土地开发总公司保证金收据能否作为合法有效凭据（土地使用权出让合同中有约定：将向土地开发总公司交付的竞买保证金保证金抵作该期土地出让金）？
答复机构：厦门市税务局
文件依据：
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512)规定：“第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第十三条规定：“企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”
20、房地产公司业务招待费扣除比例
问题内容：根据国税2009 31号文，房地产公司预收房款。只要签订售房合同或者预售合同，就要确认收入的实现。
企业所得税汇算清缴的时候，业务招待费扣除基数是否包含预收房款按预计毛利额确认的收入？
答复机构：内蒙古自治区税务局
答复内容：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条和第九条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3. 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
因此，若您表述的预收房款符合上述规定，则企业在计算业务招待费扣除限额时，其销售（营业）收入额包括此部分。
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学习完了，点个“在看”再走吧~~~
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